回顾2023年，境内房地产行业虽偶见复苏之迹，但仍保持低位震荡，甚至有下探的趋势。尽管各地频繁出台多项支持政策，如京、沪两地二手房市场“松绑”，但能够顺利完成风险化解、实现“保交楼”的房地产企业数量仍相对有限。根据相关机构统计，2023年全国有约233家房地产企业发布了破产相关文书，主要集中在浙江、湖南、广东、新疆和江苏五地，所占比例合计超过50%。同时，碧桂园、金帝、万科等房地产企业也陆续出现债务风险事件，加上2024年1月的中国恒大香港清盘事件，房地产行业仍亟需整体纾困解救。
展望2024年，可能会有更多房地产企业面临“出清”。在此环境下，k8凯发天生赢家·一触即发困境重组部将集中推出“房地产纾困”相关领域研究成果，助力房地产行业的优化调整，以及房地产企业“凤凰涅槃”。本文将作为系列文章的第一篇，简要总结近期房地产行业政策，为2024年房地产企业纾困提供思路和参考。
2024年1月5日，住建部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（建房〔2024〕2号），提出可以根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送；同时，对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目，要提示金融机构审慎开展授信。
2月4日有媒体报道，截至1月底已有26个省份170个城市合计3218个房地产项目列入“白名单”，并已有27个城市83个项目收到商业银行发放的贷款合计178.6亿元。值得关注的是，支援对象中有84%属于非国央企项目，甚至还包括了出险房地产企业的项目。
协调机制对于缓解房地产企业行业的整体困境具有非常积极和直接的贡献，对于解决部分房地产企业流动性问题、提升房地产行业信心具有非常积极的促进作用。以83个项目收到178.6亿元贷款来简单估算，白名单合计3218个项目的授信额度将超过7000亿元。不过总览房地产企业整体债务情况，根据相关机构的统计，仅债务规模排名前十的企业债务总额就超过了10万亿元，依靠协调机制一揽子解决房地产企业债务问题仍杯水车薪。
2022年11月11日，中国人民银行以及当时的中国银行保险监督管理委员会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254号，以下称“254号文”）；2023年7月10日，中国人民银行与国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将254号文的适用期限统一延长至2024年12月31日。
254号文中作出了16条支持房地产市场的相关规定（因此被称为“金融十六条”），指出对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；稳定建筑企业信贷投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求；为做好“保交楼”金融服务，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励金融机构提供配套融资支持；积极配合做好受困房地产企业风险处置，鼓励资管公司与地方政府、商业银行等机构共同做好房地产项目并购金融支持，对于进入重整的项目一企一策协助推进项目复工交付；阶段性调整部分金融管理政策，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，阶段性优化房地产项目并购融资政策，等等。
在上述规定继续有效的前提下，适用期限延长后，主要涉及到两项内容的变化：一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，2024年年末前到期的可允许超出原规定多展期1年，不调整贷款分类；二是2024年年末前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类。
2022年，央行推出3500亿元保交楼专项借款，在“金融十六条”发布后，2023年一季度房地产开发贷新增6100亿元，环比增加明显。“金融十六条”对于房地产市场明显是重磅利好，市场普遍认为有利于营造更加适宜的信贷环境，对于银行等金融机构而言也有助于降低形成不良顾虑的压力。对于困境房地产企业而言，获取金融支持也有了政策依据。与协调机制“定点支援”不同，“金融十六条”更具有普惠性，房地产企业可灵活运用协调机制以及“金融十六条”的支持，阶段性解决部分流动性问题。
2024年2月5日，证监会上市司召开座谈会，提出上市公司要切实用好并购重组工具，抓住机遇注入优质资产、出清低效产能，实施兼并整合，通过自身的高质量发展提升投资价值，增强投资者获得感。证监会表示也将多措并举活跃并购重组市场。
2023年有多个房地产企业触发退市风险（如ST世贸、*ST新联），截至本文发稿时部分企业已经退市（如*ST泛海、*ST中天），但也有部分房地产企业通过破产重整手段力图保留上市地位（如金科股份、*ST新联），另外也有一些房地产企业通过市场化重组的手段完成债务重组（如在香港上市的中国奥园、融创中国）。
在证监会座谈会精神指引下，通过上市公司并购重组方式纾困可能成为部分具备条件的困境房地产企业的选择。但需注意的是，涉及到重大资产重组的，如引进新的战略投资人（也包括上市公司发行股份收购房地产项目），主要经营性资产的出售或置换，或主营业务的重大变化等，就此需要依据《上市公司重大资产重组管理办法》履行相关程序。在破产法实务中，常见情形是在重整后再实施重大资产重组（如泸天化、*ST超日），但也有同时实施的案例，即江苏舜天船舶股份有限公司破产重整案。在同时实施的情况下，根据《最高人民法院公报》2017年第12期中的裁判要点，应当及时启动最高法院与证监会会商机制，对内解决公司治理结构问题，对外协调程序冲突问题。
截至目前，房地产行业的存量融资规模达到近60万亿元，占社会融资余额的近三分之一；近年来美元债违约情况逐年攀升，从违约主体行业来看，房地产也“独占鳌头”，房地产行业纾困正面临着巨大压力和前所未有的挑战。
房地产项目纾困是一个系统性工程，从债务人角度，在尚能自救时要尽全力优化和保护自身现金流，积极争取项目融资与存量资产盘活，当无力自行解决债务问题时，需要适时考虑以司法程序化解风险，通过司法手段完成重整或和解；同时由于房地产企业资本密集，可能涉及多方股东和投资人，在项目陷入资金链中断时，可能也需要解决股东间的重大矛盾，使得纾困能扫清前置障碍。通过司法重整的方式完成纾困具有其他方式难以比拟的优势：首先，进入破产程序后会停止计息，解除保全，新提起的诉讼集中管辖，对于尚未履行完成的协议管理人有权选择是否继续履行，这些手段都属于破产法对债务人的特殊保护；其次，困境企业一般面临严峻的“融资难”问题，但进入破产程序后，可以利用共益债随时清偿的制度安排进行共益债融资，引进代建方完成项目建设；再次，司法重整可以一揽子解决债务问题，企业“轻装上阵”更容易吸引到战略投资人，完成“凤凰涅槃”。
从债权人角度而言，有必要关注所投资项目情况，进行风险分析防控和方案执行，必要时提起诉讼、申请执行，确认所享有的权利（特别是优先性权利）；当房地产项目出现破产端倪时，全程参与破产程序，除债权申报、参会表决等基本事项外，也可参与资产盘活与处置。
从投资人角度而言，除随时关注优质项目及行业政策外，对于拟投资项目需要进行完成的项目投资分析与风险防控，也要做好尽职调查，针对可能出现的衍生诉讼进行预判梳理，有针对性地准备应诉方案。在部分优质项目中，可能面临激烈竞争，特别是当债务人心理预期高、对投资方案及清偿方案提出更高要求时，此时投资人不仅要妥善解决与债务人实控人、管理人、府院的沟通协调，也要在充分了解项目情况的前提下，作好重整投资方案等法律文件，涉及到审批、核准的（如证监会的重大资产重组，或反垄断经营者集中申报等），需要提前规划行政审批时间。
尽管目前市场上存在各种支持政策，2024年的房地产市场仍面临挑战。对于已经陷入困境的房地产企业而言，基于供需关系的变化，以及调控政策的稳定性，房地产市场稳中有降的趋势将持续相当长的时间，通过时间换空间的方式实现项目的盘活难度将会越来越高。在存量博弈模型下，稳定等社会利益作为刚性需求，拥有占位优势，可能会与市场化、法治化的原则产生冲突，导致预期的不稳定，因此困境企业应当意识到社会利益与市场化、法治化之间的平衡，需要在博弈中化被动为主动，减少预期与现实之间的偏差。困境房地产企业应及时关注金融支持政策的变动，有效利用支持，在无法完成自力解救时，及时“壮士断腕”寻求司法重整手段的救济，保护民生利益，积极完成“保交楼”重任，顺利实现纾困。
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